公寓大廈與社區
住戶欠管理費，管委會可以怎麼處理？
結論
欠超過二期或達相當金額，催告後仍不繳，管委會可以訴請法院命其給付並付遲延利息；強制執行後再欠達總價1%、3個月未改善，可經區分所有權人會議決議訴請遷離或出讓。
重點
- 先催告再提告：住戶欠繳公共基金或應分擔的費用，超過二期或達相當金額，管委會（或管理負責人）要先定相當期間催告；還是不繳，就可以向法院起訴，請求給付欠款和遲延利息。公寓大廈管理條例 第21條
- 對象不只屋主：第21條寫的是「區分所有權人或住戶」，條例說的住戶也包括承租人和經屋主同意使用的人；無權占有的人也準用。共用部分的管理維護費用，條例原則上由區分所有權人按應有部分比例分擔，區分所有權人會議或規約另有規定的從其規定。公寓大廈管理條例 第21條公寓大廈管理條例 第3條公寓大廈管理條例 第24條公寓大廈管理條例 第10條
- 屢欠不改：經強制執行後又再欠，金額達該戶區分所有權總價1%，管委會先促請改善，3個月內仍未改善，可以依區分所有權人會議決議，訴請法院強制遷離；是屋主的，可以訴請法院命他出讓房屋和土地持分。公寓大廈管理條例 第22條
- 總價與拍賣：1%的「總價」不是市價，是促請改善當時房屋評定標準價格加上當期土地公告現值。判決確定後3個月內不自行出讓並辦完移轉登記，管委會可以聲請法院拍賣；拍賣所得清償欠費時，除其他法律另有規定外，受償順序與第一順位抵押權相同。公寓大廈管理條例施行細則 第6條公寓大廈管理條例 第22條
- 公共基金另有罰則：屋主沒繳區分所有權人會議決議的公共基金，直轄市、縣（市）主管機關可以處4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得限期改善，屆期不改善可連續處罰。這條只寫公共基金；第21條把公共基金和應分擔的費用分開列，欠一般管理費不一定適用。公寓大廈管理條例 第49條公寓大廈管理條例 第18條公寓大廈管理條例 第21條
注意
條例給管委會的方法是催告後向法院提告；強制遷離、命出讓還要先經區分所有權人會議決議。社區想另訂違反義務的處理方式，要載明在規約裡才有效力，而且規約只能在法令沒有另外規定的範圍內訂定。公寓大廈管理條例 第22條公寓大廈管理條例 第23條
依據
以下為本頁引用的官方資料
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
公寓大廈管理條例 第21條（全國法規資料庫；法規異動 2022-05-11）
官方原文本條例用辭定義如下： 一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。 二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。 三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。 四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。 五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。 六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。 七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之…
公寓大廈管理條例 第3條（全國法規資料庫；法規異動 2022-05-11）
官方原文區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。 公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。 無權占有人違反前項規定，準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、第四十九條住戶之規定。
公寓大廈管理條例 第24條（全國法規資料庫；法規異動 2022-05-11）
官方原文專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）政府定之。
公寓大廈管理條例 第10條（全國法規資料庫；法規異動 2022-05-11）
官方原文住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離： 一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。 二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。 三、其他違反法令或規約情節重大者。 前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。…
公寓大廈管理條例 第22條（全國法規資料庫；法規異動 2022-05-11）
官方原文本條例第二十二條第一項第一款所稱區分所有權總價，指管理負責人或管理委員會促請該區分所有權人或住戶改善時，建築物之評定標準價格及當期土地公告現值之和。
公寓大廈管理條例施行細則 第6條（全國法規資料庫；法規異動 2005-11-16）
官方原文有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰： 一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。 二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。 三、住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。 四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。 五、住戶違反第十七條所定投保責任保險之義務者。 六、區分所有權人違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者。 七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。 八、起造人或建築業者違反…
公寓大廈管理條例 第49條（全國法規資料庫；法規異動 2022-05-11）
官方原文公寓大廈應設置公共基金，其來源如下： 一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。 二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。 三、本基金之孳息。 四、其他收入。 依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。 公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會…
公寓大廈管理條例 第18條（全國法規資料庫；法規異動 2022-05-11）
官方原文有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力： 一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。 二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。 三、禁止住戶飼養動物之特別約定。 四、違反義務之處理方式。 五、財務運作之監督規定。 六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。 七、糾紛之協調程序。
公寓大廈管理條例 第23條（全國法規資料庫；法規異動 2022-05-11）
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