買賣
共有的房子要賣，需要全部共有人同意嗎？
結論
只賣自己的持分不用別人同意；賣整間原則要全體同意，但土地法允許過半數共有人加過半持分，或持分超過三分之二處分。
重點
- 只賣自己的持分：每個共有人都可以自由處分自己的應有部分，不需要其他人同意。不過賣持分時，其他共有人可以用同一價格，一起或單獨優先承購。但公寓大樓賣自己那一戶、連同基地持分一起賣給同一人時，基地的其他共有人沒有這個優先承購權。民法 第819條土地法 第34-1條土地登記規則 第98條
- 要賣整間：民法原則是共有物的處分要得到共有人全體同意。土地法另有例外：共有人過半數、而且他們的應有部分合計也過半數同意，就可以處分；如果同意者的應有部分合計超過三分之二，人數就不用算。民法 第819條土地法 第34-1條
- 多數決賣要照程序：要事先用書面通知其他共有人，沒辦法書面通知的要公告。同意的人對其他共有人應得的對價或補償，要負連帶清償責任；辦移轉登記時，還要提出對方已經領取或已經提存的證明。土地法 第34-1條
- 繼承還沒分割的房子：繼承人有好幾位時，分割遺產前是全體公同共有，民法原則上處分要全體同意；但土地法的多數決規定，公同共有也準用。民法 第1151條民法 第828條土地法 第34-1條
- 湊不到多數怎麼辦：共有人原則上可以隨時請求分割共有物，但因使用目的不能分割或約定不分割期限的除外；繼承的房子是請求分割遺產。分割方法談不攏可以請法院判；原物分配顯有困難時，法院可以變賣分配價金，除非買方是共有人，否則共有人有依相同條件優先承買的權利。民法 第823條民法 第824條民法 第829條民法 第1164條
注意
依內政部函釋，用多數決賣整間時，同意出賣的共有人不能自己當買方，不同意的共有人仍可主張優先購買；另外，不同意出賣、也沒跟仲介簽委託的共有人，不用付仲介服務費。內政部101年2月1日內授中辦地字第1016650079號令內政部92年3月18日內授中辦地字第0920003570號函內政部102年9月6日內授中辦地字第1026038384號函
依據
以下為本頁引用的官方資料
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 前四項規定，於公同共有準用之。 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，…
土地法 第34-1條（全國法規資料庫；法規異動 2024-08-07）
官方原文土地法第三十四條之一第四項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。
土地登記規則 第98條（全國法規資料庫；法規異動 2021-07-13）
官方原文公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。 第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。 公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。
民法 第828條（全國法規資料庫；法規異動 2026-08-17）
官方原文各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。 前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。 前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。
民法 第823條（全國法規資料庫；法規異動 2026-08-17）
官方原文共有物之分割，依共有人協議之方法行之。 分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。 以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。 共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。 …
民法 第824條（全國法規資料庫；法規異動 2026-08-17）
官方原文一、查部分公同共有人或分別共有人得否依土地法第34條之1規定就整筆土地處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人，經函准法務部101年1月4日法律字第1000023833號函略以，部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，於共有土地或建築改良物上為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權時，因係同意處分之共有人代不同意之共有人處分其所有權，其性質係代理權之性質，且係依法取得之代理權，並非基於不同意共有人之授權，故屬法定代理權性質，此觀之同法條第3項規定「應代他共有人申請登記」足資證明。又民法第106條關於禁止雙方代理之規定，於意定代理及法定代理均有其適用(最高法院65…
內政部101年2月1日內授中辦地字第1016650079號令（地政司解釋函資料庫、現行）
官方原文案經函准法務部92年3月7日法律字第0920008002號函復略以：「按土地法第34條之1第4項規定：『共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。』上開徵詢他共有人是否優先承購之行為，其法律性質為意思通知，旨在促請他共有人行使優先承購權（最高法院78年度台上字第1896號、83年度台上字第3025號判決參照）。至於徵詢之程序，土地法第三十四條之一執行要點第10點第2款規定：『徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。』上開出賣通知其生效時點之認定，前經本部於79年4月11日以法79…
內政部92年3月18日內授中辦地字第0920003570號函（地政司解釋函資料庫、現行）
官方原文按不動產經紀業管理條例第19條第1項、第21條第1項規定，「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」、「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售」。本案共有人依土地法第34條之1處分共有土地，並委託不動產經紀業銷售該共有土地，其服務報酬之計收自應依委託契約書約定由委託人支付。至於不同意處分之他共有人，若與經紀業者無委託關係，自無支付服務報酬之義務。
內政部102年9月6日內授中辦地字第1026038384號函（地政司解釋函資料庫、現行）
官方原文本站依全國法規資料庫、內政部地政司函釋、財政部租稅法令彙編等官方公開資料整理，僅供參考，不構成法律意見；實際以主管機關公布及個案事實為準。